Для непосвященных процесс покупки дома может показаться бесконечным циклом обручей, через который нужно прыгнуть. Но у этих препятствий есть причина - на кону много денег и столько движущихся частей между покупателем, продавцом и кредитором. Чем больше брандмауэров перед закрытием, тем меньше вероятность, что кто-то застрянет в неудачной сделке. Один из этих утомительных, но необходимых заключительных шагов - оценка дома.
11:11 синхронность
В процессе предварительного закрытия и вам интересно, что на самом деле произойдет в день аттестации? Вот чего, по мнению экспертов, можно ожидать:
Прежде всего, что такое оценка дома и что она включает в себя?
Допустим, вы берете ипотечный кредит, чтобы заплатить за дом стоимостью 200 тысяч долларов. Итак, вы планируете взять ипотечный кредит в размере 200 тысяч долларов - и, возможно, немного больше, чтобы покрыть заключительные расходы - и рассчитываете вернуть все это в течение следующих 30 лет. Но допустим, что на 10-й год ипотеки что-то происходит, и вы больше не можете вносить выплаты по ипотеке. Банк лишает дом права выкупа и возвращает его на рынок, чтобы возместить затраты. Но они обнаруживают, что ваш дом за 200 тысяч долларов на самом деле стоил всего 180 тысяч долларов. Ой, бу! Банк потерял деньги!
Теперь этого не произойдет, потому что ипотечные кредиторы знают, как защитить свои инвестиции. Вместо того, чтобы добросовестно ссудить вам деньги на дом, они потребуют его оценку, чтобы подтвердить истинную и объективную стоимость дома. Таким образом, они точно знают, сколько стоит залог, который они держат по ссуде (вашему дому).
Хотя может показаться, что оценка в подавляющем большинстве случаев приносит пользу кредитору, она также хорошо защищает вас от оплаты дома по завышенной цене.
И оценки предназначены не только для покупателей жилья. Домовладельцы также используют их при рефинансировании по той же причине: кредитор должен знать истинную стоимость дома, прежде чем давать ссуду наличными.
Итак, как оценщики приходят к этой истинной, беспристрастной оценке? В соответствии с Realtor.com оценщик посещает дом и определяет его стоимость на основе таких факторов, как его состояние (безопасен ли дом для проживания?), общая площадь и планировка, а также, был ли он отремонтирован или имеет какие-либо уникальные особенности. Согласно руководству SF Gate Home Guides , оценщик также рассмотрит, как используется пространство, количество спален и ванных комнат и их размеры. Другие переменные включают, сколько земли фактически используется и размер земельного участка, есть ли гараж (гараж увеличивает стоимость дома, особенно если продавец живет где-то в любое время года) и есть ли у дома предложения любые коммунальные услуги. Также исследуются основные коммунальные услуги, такие как отопление, водопровод и электричество.
Также учитываются внешние факторы, согласно Homelight . Оценщики изучат территорию, прилегающую к дому (в городской, пригородной или сельской местности), и ее классификацию зонирования.
Оценщик также взвесит текущее состояние местного рынка недвижимости. В соответствии с Инвестопедия , при оценке также используются цены на близлежащие сопоставимые недавно проданные объекты недвижимости (также известные как comps).
После осмотра оценщик заполнит отчет - чаще всего Единый отчет об оценке жилого фонда - который собирает всю эту информацию в деталях. Форма отправляется непосредственно от оценщика кредитору, но вы также получите копию от своей ипотечной компании (по закону вы ее получите).
Кто оплачивает оценку дома?
Обычно банк предоставляет своего кредитора - они хотят убедиться, что это тот, кому они доверяют, поскольку на кону их деньги. Но, по мнению Realtor.com , вы, покупатель, собираетесь оплатить счет. Однако, если продавец действительно заинтересован разгрузить свой дом, он иногда оплачивает оценку, сокращая ваши общие затраты на закрытие.
Согласно справочнику FHA , оценка обычно стоит от 300 до 400 долларов.
Что означает, когда оценка не соответствует предложению продавца?
Иногда аттестация может помешать завершению процесса. Распространенная проблема - если оценка оказывается ниже цены предложения.
Допустим, ваше предложение на 550 000 долларов (листинговая цена) было принято продавцом. Однако оценка составляет 520 000 долларов. Ваш ипотечный кредитор теперь даст вам только 520 000 долларов за дом, потому что это то, что они гарантированно получат, если им придется вернуть его на рынок.
что значит 10 10
Итак, почему может быть какое-то несоответствие между запрашиваемой ценой на дом и его истинной стоимостью? Есть несколько причин, по данным RealEstate.com:
1. Торговые войны
Если вы покупаете на конкурентном рынке, где цены на жилье завышены из-за спроса, вы могли выиграть у нескольких участников торгов просто потому, что ваше предложение было самым высоким.
2. Сезонность
Так же, как свадебная индустрия и телевидение в прайм-тайм, у недвижимости есть свои напряженные и тихие сезоны. Если рынок является сезонным, то оценка отразит это, поскольку [это] просто отражение рынка, - говорит Майкл Варгас, соучредитель компании Оценка Вандербильта в Нью-Йорке. Некоторые рынки наиболее загружены весной и дают самые высокие цены.
По словам Варгаса, помимо календарного плана, другие факторы, такие как экономика региона, также могут привести к завышению цен предложения. Например, подумайте о том, как Кремниевая долина взвинтила цены на жилье в районе залива за последнее десятилетие: технологические компании привели в этот район множество рабочих с достаточными деньгами. Недвижимость - хорошее вложение, поэтому на рынок недвижимости был приток потенциальных покупателей. Однако существует лишь ограниченное количество доступных свойств и места для размещения новых зданий / домов, поэтому то, что есть на рынке, становится очень ценным (т. Е. Дорогим). В то время как на некоторых рынках существует ценовой потолок из-за количества покупателей, которые действительно могут позволить себе текущие цены на недвижимость, покупатели в районе залива просто продолжают получать все больше и больше денег, поэтому они могут продолжать представлять все более и более высокие предложения. Из-за этого, завышенные ставки - это новая норма в этой области.
3. Плохой оценщик
Вы можете застрять с оценщиком, который недостаточно опытен или не очень хорошо знает местность. Если это произойдет с вами, есть выход: прежде всего, имейте доказательства, подтверждающие ваше заявление - это означает данные о вашем районе из надежных источников, недавние близлежащие продажи, информацию от других агентов, у которых есть ожидающие продажи в этом районе, и т. Д. . Однако не стоит оспаривать низкую оценку только потому, что вы Чувствовать дом стоит дороже.
«Вы должны иметь поддержку для утверждения, что, по вашему мнению, оценщик недостаточно осведомлен, а не просто в том, что вы не согласны с оценочным мнением», - говорит Варгас.
4. Нехватка сопоставимых объектов недвижимости.
Некоторые дома действительно уникальны. Допустим, вы сделали предложение о единственном доме в стиле Фрэнка Ллойда Райта в районе, полном ранчо. Хотя вам нравится эта недвижимость за ее уникальность, оценщики могут не оценить, как это сводится к очень небольшому количеству оценок. Несмотря на то, что оценщик учитывает исторические данные, а также продажную цену и стоимость соседних домов в своем уравнении, дополнительной информации об имуществе может не хватить для подтверждения цены предложения.
что означает 777 в числах ангелов
При этом: определенно есть оценщики, которые умеют работать с нетрадиционной недвижимостью.
По словам Варгаса, опытные оценщики знают, как обращаться с уникальной собственностью и как определять стоимость особых, уникальных характеристик дома.
И имейте в виду, что, хотя вы можете найти ценность в уникальности собственности, на самом деле это может быть вредом (идея, называемая функциональное устаревание .)
Что делать, если ваша оценка ниже ожидаемой?
Если оценка дома ниже вашего предложения, у вас есть несколько вариантов:
1. Можно попросить продавца сбить цену.
Скорее всего, это будет бесполезно на конкурентном рынке, но это определенно самое простое решение для вас, а также для продавца, если они заинтересованы в том, чтобы забрать недвижимость из своих рук.
2. Внесите дополнительные деньги, чтобы покрыть разницу между предложением и оценкой.
Вы можете сделать это наличными или взять вторая ипотека.
3. Подать апелляцию или опровергнуть оценку.
Делайте это, говорит Варгас, только в том случае, если на самом деле будет определено, что это ошибочно или неточно. Вы также можете получить еще одну оценку за свои деньги.
4. Уходи
Вы можете потерять немного денег, но это может быть лучшим вариантом для вас, если все остальное не поможет.
И помните: оценка дома отличается от осмотра (который вы тоже должны были сделать). Оценщик проводит обход, чтобы определить стоимость собственности, в основном для кредитора, но также и для вас. Инспектор проводит тщательный осмотр дома, чтобы оценить возможные риски. Оба принимают во внимание состояние дома, но инспектор должен убедиться, что покупатель знает о повреждениях, которые ему нужно будет исправить или заменить, если они все-таки купят его. Обе проверки очень важны при покупке дома - отчет об оценке и осмотре поможет определить, разумно ли вы совершаете покупку. Никто не хочет оказаться в ситуации, подобной «Денежной яме».
More great Real Estate читает:
- Агенты по недвижимости: что в первую очередь следует купить для нового дома
- Вы должны увидеть кухню в этом сказочном доме в форме буквы А в Лос-Анджелесе
- Лучшие материалы для кухонной столешницы по мнению строителей дома
- Что ваш порядок рождения может сказать о том, где вы живете
- 9 очаровательных А-образных рамок, которые можно взять напрокат менее чем за 100 долларов
значение 444
