Покупка дома - непростая задача. Необходимо принять важные решения: вы ищете под ключ или ремонтный верх? Стоит ли сэкономить на более длительных поездках? Есть также бесконечное количество цифр, которые нужно проанализировать: как ипотека с фиксированной ставкой сравнивается с регулируемой ставкой? Сколько вы на самом деле собираетесь заплатить за этот дом за 200 000 долларов? Разобравшись во всем этом, вы, скорее всего, столкнетесь с новым жаргоном, который нужно расшифровать.
Один из наиболее распространенных терминов, с которыми вы можете столкнуться во время поиска, - это то, что называется функциональным устареванием. Например, ваш риэлтор может называть неидеальный дом по хорошей цене функционально устаревшим. Вы знаете, что означает функциональное, и вы знаете, что означает устаревшее, но что оно означает для вас, покупателя дома и потенциального будущего продавца? Здесь все, что вам нужно знать, в том числе, имеет ли для вас смысл покупка функционально устаревшего дома.
Что такое функциональное устаревание?
Термин «функциональное устаревание» имеет несколько различных применений в зависимости от отрасли, но в сфере недвижимости он означает потерю стоимости собственности из-за стиля, пространства или конкретной особенности дизайна. По сути, в функционально устаревших домах чего-то либо слишком много, либо слишком мало по сравнению с другими домами в этом районе и на рынке.
Например, предположим, что вы смотрите на старый дом с двумя спальнями и одной ванной в районе, полном новых домов с тремя спальнями и двумя плюсами ванных. Дом, на который вы смотрите, будет считаться функционально устаревшим, потому что, хотя вы все еще можете жить в этом доме, большинство людей не хотят этого делать, потому что они могут получить дом более высокого качества в этом районе за небольшую надбавку. Такой вид функционального устаревания называется недостаток потому что есть какая-то особенность или фактор, который делает дом несовершенным по сравнению с другими соседними домами.
Функциональное устаревание может работать и наоборот. Большой новый дом в районе небольших старых домов также будет считаться функционально устаревшим из-за его высокого качества по сравнению с остальной частью района. Этот тип называется сверхадекватность (также называемое чрезмерным улучшением), поскольку более низкая стоимость собственности в районе означает, что люди не захотят платить полную цену за эти функции.
Функциональное устаревание может относиться не только к общему дому и местоположению, но и к индивидуальным конструктивным особенностям. Например, если домовладелец покрасит всю мебель в оливково-зеленый цвет или построит бассейн во дворе дома, скорее всего, большинство потенциальных покупателей будут отвергнуты этими функциями, что сделает дом функционально устаревшим.
Короче говоря, хотя функционально устаревшие дома полностью функциональны, они устаревают с экономической точки зрения. Кому-то придется пойти на компромисс при покупке функционально устаревшего дома, будь то покупатель из-за дефицита (любые обновления придется делать из своего кармана) или продавец из-за сверхадекватности (им часто придется идти на компромисс по продажной цене, чтобы получить это вне рынка).
Оценка функционального устаревания
Когда дело доходит до оценки функционально устаревшего дома, необходимо учитывать один главный фактор: излечимо или неизлечимо устаревание? Другими словами, можно ли легко исправить функциональное устаревание?
Неизлечимое устаревание возникает, когда решение проблемы стоит дороже, чем оно окупается с точки зрения повышения стоимости имущества. Например, если дом очень маленький и устаревший по сравнению с остальной частью района, он будет считаться неизлечимым, потому что для увеличения его стоимости требуется серьезный ремонт (и он может стоить больше, чем деньги, которые они принесут обратно). при перепродаже).
С другой стороны, излечимое устаревание происходит, когда затраты на исправление чего-либо просты и имеют смысл с финансовой точки зрения. Спросите себя: стоит ли этого? Если покупателей отталкивают оливково-зеленые кухонные шкафы, простая банка белой краски окупается с лихвой.
Хотя кажется, что функционально устаревший дом имеет некоторые сложности, помните, что в ваших интересах будет еще раз взглянуть на него. Если этот дом только с одной ванной комнатой или неидеальная планировка - это то, что позволяет вам попасть в район вашей мечты без ущерба для вашего бюджета, то об этом стоит подумать, говорит Холли Хьюз , риэлтор в Остине, штат Техас. Часто функционально устаревшие дома остаются на рынке дольше, чем в среднем по округу, а это означает, что покупатель находится в отличном месте для переговоров. Однако держитесь подальше от больших неизлечимых проблем, таких как дома с плохим фундаментом и других элементов старой школы, таких как септические системы.
Если это слишком большая проблема, банки не будут давать на нее ссуды, добавляет Хьюз.
Другими словами, если в остальном фантастический дом устарел функционально, это не обязательно означает, что он не может быть домом вашей мечты. У вас просто есть дополнительный фактор, который нужно взвесить, прежде чем принять окончательное решение. Удачи!
More great Real Estate читает:
- Как я оценил элитное кухонное оборудование по дешевке (и вы тоже можете!)
- Лучший совет по поиску квартиры по версии Reddit
- Как «Fixer Upper» изменил то, как люди покупают дома
- Удивительная вещь, которую люди говорят, что больше всего скучают, когда двигаются
- Лучшие синие цвета стен в гостиной по мнению агентов по недвижимости
Отредактировано 7 июня 2019 г.
