Если вы находитесь на рынке покупки дома, рассмотрение вопросов потери права выкупа и коротких продаж может показаться более доступным способом приобретения жилья в собственность. Недвижимость может быть довольно недорогой по сравнению с традиционным рынком жилья, и если вы опытный покупатель, идея фиксатора может показаться привлекательной. Но прежде чем вы потратите больше (или сколько-нибудь) времени на изучение этих типов собственности, вы должны знать точную разницу между потерей права выкупа и короткими продажами и чего опасаться как потенциальный покупатель.
Начнем с потери права выкупа
Взыскание права выкупа происходит после того, как домовладелец был не в состоянии производить платежи по ипотечной ссуде в течение трех-шести месяцев и все еще не может компенсировать пропущенные платежи после того, как кредитор (обычно банк) отправляет Уведомление о невыполнении обязательств. У собственника обычно есть от 30 до 120 дней после получения уведомления, чтобы либо выплатить остаток по ипотечному кредиту, либо согласиться продать свою собственность без покрытия - если ни одно из этих действий не произойдет, дом лишается права выкупа, а владелец выселяется.
Затем кредитор выставляет дом на аукцион, где покупатель может его приобрести. Агент по недвижимости привлекается для облегчения общения между покупателем и кредитором, но процесс гораздо более формальный, а транзакции, как правило, менее гибкие и чаще откладываются, чем нет. По данным Realtor.com , если кредитор не может продать дом, имущество переходит в собственность банка или недвижимого имущества (REO).
Где вы можете найти перечисленные объекты отчуждения права выкупа?
Вы можете найти информацию об отчуждении права выкупа с помощью службы множественного листинга, аналогично тому, как будет размещен традиционный листинг. Недвижимость будет напрямую помечена как отчужденная.
В этом списке потери права выкупа в Лос-Анджелесе , вы заметите, что дом продается как есть, а на фотографиях видно его состояние. Дом с четырьмя спальнями и тремя ванными комнатами указан за 655 900 долларов и описывается как инвестиционная возможность. Район, в котором находится дом, считается перспективным в Лос-Анджелесе, и средняя цена продажи домов, которые в настоящее время перечислены в этом конкретном районе, составляет 746 000 долларов США. согласно Zillow . Для опытного домовладельца, который не боится капитального ремонта, это определенно может быть инвестиционной возможностью, особенно если дома в этом районе Лос-Анджелеса будут продолжать расти в цене, что, скорее всего, так и будет. (Zillow сообщает, что стоимость домов в Джефферсон-парке за последний год выросла на 8,8%).
Не все потери права выкупа нуждаются в такой серьезной подтяжке лица, и не все потери права выкупа могут рассматриваться как инвестиционная возможность. Дом в Вэлли-Виллидж с пятью спальнями и шестью ванными комнатами. собирается за 1799000 долларов и (по крайней мере, согласно изображениям, размещенным на Zillow) находится в великолепной форме. В листинге указано, что дом был отремонтирован в 2016 году. Для справки, средняя цена домов, которые в настоящее время перечислены в Valley Village, составляет 849 000 долларов.
Но то, что дом в Интернете выглядит красиво, не означает, что в нем нет проблем, а отсутствие прозрачности является огромной проблемой для покупателей, желающих приобрести дом, лишенный права выкупа.
Что нужно знать о потере права выкупа
Помимо гораздо более длительного процесса, чем традиционная покупка дома, покупка выкупа обычно не рекомендуется для начинающих домовладельцев.
Прежде всего, покупатель должен приобрести дом незаметно. Да, вы правильно прочитали. Вы не только не можете осмотреть дом, но и не можете потребовать профессионального осмотра. По словам Зиллоу , были случаи, когда недовольные продавцы обнажали дом и оставляли его в полном беспорядке или намеренно повреждены. Беатрис де Йонг, директор по продажам жилой недвижимости в Открыть листинг в Лос-Анджелесе , Калифорния, говорит, что она видела дома, в которых была удалена медная водопроводная сеть для продажи, и дома, в которых была залита бетонная канализация. Мало того, что могут быть серьезные структурные проблемы внутри и снаружи дома, но в некоторых случаях арендаторы могут отказаться покинуть собственность - и покупатель фактически несет ответственность за их выселение.
Более того, несмотря на то, что не всегда существует потребность в наличных денежных средствах для выкупа права выкупа, де Йонг подтверждает, что многие банки предпочитают продавать дома на аукционах, что, как правило, требует от покупателей наличных. Если у вас нет денег, часто аукцион превращается в войну торгов, в которой вы будете сражаться с потенциальными покупателями, у которых есть наличные (а деньги - король).
Что такое короткая продажа (и чем она отличается от потери права выкупа?)
До того, как чей-то дом будет лишен права выкупа, они могут попытаться продать его без покрытия. Это происходит, когда владелец либо не может больше платить по ипотечной ссуде, либо стратегически не хочет этого делать из-за снижения стоимости дома (что иногда случается на колеблющемся рынке). В соответствии с Realtor.com , продавец обратится к своему ипотечному кредитору, который должен будет согласиться с продажной ценой, которая будет меньше той, что причитается. Например, продавец может выставить свой дом на сумму 400 000 долларов, а остаток по ипотечной ссуде - 430 000 долларов. Продавцу не хватит 30 000 долларов, если он выплатит свой долг банку. После завершения транзакции продавец не несет ответственности за 30 000 долларов.
Согласно Bankrate , владелец должен будет заполнить заявку на короткую продажу и написать письмо о трудностях, в котором подробно описывается его финансовое положение (включая квитанции о выплатах, налоговые декларации и банковские выписки) и сообщается кредитору, что он не сможет выплачивать, сколько бы не хватило их дома, после того, как он будет продан. Обычно процесс занимает месяцы.
В некоторых случаях ипотечный кредитор может действительно захотеть вернуть деньги, потерянные при продаже, что называется оценкой дефицита. В некоторых штатах есть объявил это вне закона , но продавец определенно должен знать об этом.
Где вы находите короткие продажи?
Вы должны быть в состоянии найти короткие списки продаж через службу множественного листинга. Многие короткие продажи перечислены агентами по недвижимости, но листинг не может быть помечен как короткие продажи. Например, вы можете перейти к Открытые листинги и короткие продажи будут отображаться под фильтром фиксаторов.
На что следует обратить внимание при коротких продажах
Время, необходимое для завершения транзакции с короткой продажей, как правило, занимает значительно больше времени (обычно от 90 до 120 дней, согласно Realtor.com), чем при традиционном листинге. Поскольку покупатель в первую очередь имеет дело с кредитором, а не с продавцом, который в значительной степени не вмешивается, цена предложения должна быть одобрена кредитором, а это требует времени.
Цена короткой продажи коварна. По данным Money Under 30 , для покупателя важно подтвердить, одобрена ли короткая продажа. Если он был одобрен, то кредитор уже согласовал цену, по которой владелец хочет продать дом. В противном случае короткая продажа продавца будет отклонена.
По данным The Balance низкая цена листинга может быть стратегией, используемой агентом по листингу и продавцом для привлечения множества предложений на короткую продажу. Эта цена, как правило, довольно подвижна, поскольку, если кредитор не одобряет цену, цена вырастет. В конечном итоге: короткая продажа не обязательно означает, что вы сможете купить дом по цене ниже рыночной. В балансе указано, что цена коротких продаж может быть высокой; он может быть низким; это может быть прямо по деньгам.
Кроме того, кредиторы не завершат продажу, пока покупатель не выполнит определенные требования, такие как оплата ремонта и закрытия - все, за что обычно несет ответственность продавец, покупатель должен согласиться взять на себя.
Вам также придется принять недвижимость как есть, хотя, по данным Realtor.com, покупатель может потребовать осмотра. Если покупатель обнаружит какие-либо повреждения собственности, кредитор не несет ответственности за их устранение. Если дом находится в крайне плохом состоянии, ремонт всех повреждений может стоить покупателю астрономической суммы денег.
В конечном итоге, если вас интересует листинг взыскания или короткой продажи, убедитесь, что вы провели все исследования и понимаете все риски. Потому что, хотя это может быть дом вашей мечты, он также может быть домом из вашей кошмары . Убедитесь, что это первое.
More great Real Estate читает:
- Почему я действительно сожалею о покупке «достаточно хорошего» дома
- Вот каково на самом деле жить в обращенной церкви
- 10 лучших мест для жизни, если вы ненавидите вождение
- 11 продуктов ИКЕА, о которых должен знать каждый арендатор
- 15 лучших городов США с точки зрения баланса работы и личной жизни, согласно статистике
