Вы знаете, что хотите купить дом, но не знаете, с чего начать. И неудивительно: покупка вашего первого дома может быть долгим и пугающим процессом, полным таких грубых вещей, как математика, юридические документы и жестокая конкуренция. Но не бойтесь: покупатели-новички, как и вы, делают это постоянно, и мы проведем вас через этот процесс.
Во-первых, вы должны быть эмоционально и финансово готовы купить дом. Надеюсь, вы потратили последние несколько лет на то, чтобы получить прочную финансовую основу - это означает получение стабильного дохода, накопление средств на первоначальный взнос и улучшение своего кредита, чтобы вы могли претендовать на ипотеку.
Поиск
Нет ничего плохого в том, чтобы заглянуть на дни открытых дверей до того, как вы официально будете готовы к покупке, просто чтобы почувствовать рынок и то, что вам нравится, а что нет. Но как только вы разберетесь со своими финансами, самое время начать всерьез.
Если вы арендуете, начните поиск примерно за шесть месяцев до истечения срока аренды, - говорит Мари Прести, владелец / брокер в Прести Групп в Ньютоне, штат Массачусетс. Среднестатистическому покупателю жилья требуется два-три месяца, чтобы найти недвижимость, а после того, как вы разместите предложение, это займет еще шесть-восемь недель, говорит она. Однако на рынках с высокой конкуренцией и небольшим инвентарем поиск может занять еще больше времени.
Хорошей идеей будет начать с курса для начинающих покупателей жилья, который познакомит вас с процессом, а также с некоторыми заслуживающими доверия профессионалами в области недвижимости в вашем районе. Определенно подумайте о том, чтобы записаться на курсы для начинающих покупателей жилья, чтобы узнать как можно больше, чтобы это не было так страшно, - говорит Прести. В любом случае, прохождение такого класса часто является требованием для программ ссуды для новичков, так что неплохо получить это пораньше.
Примерно в это же время вы захотите начать собирать свою команду по недвижимости, начиная с агента покупателя и ипотечного кредитора. (Позже вам понадобятся поверенный по недвижимости, домашний инспектор и страховой агент.) Поспрашивайте, читайте отзывы риэлторов о Zillow или Trulia или посмотрите, есть ли у вашего инструктора какие-либо рекомендации для агента покупателя. Если вам нравится ваш риэлтор и вы доверяете ему, он, как правило, может направить вас к другим местным профессионалам, с которыми они работали в прошлом, от кредитных специалистов до страховых агентов.
Законы штатов различаются, но агент покупателя будет представлять ваши интересы на протяжении всего вашего поиска дома и вести переговоры от вашего имени и, как правило, получает часть комиссии от продавца, когда вы, наконец, покупаете дом (то есть вы не платите им напрямую). Выберите кого-нибудь с глубоким пониманием местного рынка и которому вы доверяете присматривать за вами.
Начните с краткой консультации со своим агентом, чтобы вы были на одной волне - они должны знать, что вы ищете. Прести дает своим новым покупателям домашнее задание, инструктируя их составить список из пяти основных вещей, которые необходимо иметь - не подлежащих обсуждению характеристик, которые абсолютно необходимы дому, которые могут варьироваться от центрального кондиционера до определенного города или места - а затем расставить приоритеты. их. И если вы покупаете недвижимость с кем-то другим, они должны делать то же самое по отдельности, а затем вы двое должны собраться вместе и объединить этот список в один список приоритетов, - говорит она. На это могут уйти недели и недели.
Затем Presti говорит им составить ранжированные списки из пяти основных пунктов списка желаний - и объединить два списка вместе. Если между вами не существует значительного совпадения, этот список часто будет содержать комбинацию отброшенных обязательных элементов из первой пары списков. Но каждая функция, которую вы можете использовать, открывает вам больше потенциальных домов и ценовых диапазонов.
Перечисление этих критериев поможет вам сосредоточиться на том, что действительно важно для вас при просмотре дома, говорит Прести. Если люди просто начинают смотреть на дома, а у них нет этого заранее подготовленного списка, они входят, и если там хорошая кухня, они внезапно думают, что это здорово. Они смотрят на косметику, и это должно быть одной из последних вещей, на которых вам следует сосредоточиться, - говорит она.
Во-первых, посмотрите, соответствует ли он вашим критериям, что для вас важно. Во-вторых, структурные аспекты - сколько лет печи, крыше, окнам - прежде чем вы начнете смотреть, есть ли посудомоечная машина из нержавеющей стали, говорит Presti. Потому что, как домовладелец, вы можете в любой момент полностью изменить интерьер своего дома или квартиры. Он принадлежит вам, и вы всегда можете исправить это со временем. Но вы не можете взять дом и сдвинуть его с оживленной улицы.
Сохранить Приколи это Посмотреть больше изображений (Изображение предоставлено Крейгом Келлманном)
Получите предварительное одобрение
Вы также должны получить предварительное одобрение на ипотеку, прежде чем начнете посещать дома. Во-первых, если вы сразу же найдете дом своей мечты, вы можете упустить шанс найти финансирование. Но это также даст вам реалистичные ожидания относительно того, что вы можете себе позволить. Я обычно предлагаю вам сделать это на раннем этапе, потому что это может быть удивительно и расстраивать, когда покупатель, наконец, идет к кредитору и просит предварительное одобрение, и он обнаруживает, что его кредитный рейтинг ниже, чем они думали, или у него нет покупательной способности они нужны, говорит Прести.
Сравните несколько различных кредиторов и ипотечные продукты в Интернете, в том числе предлагаемые местными кредитными союзами, если вы имеете на это право, и ссуды с низким первоначальным взносом для первого покупателя жилья, предлагаемые агентство жилищного финансирования вашего штата .
Вам нужно будет собрать квитанции о заработной плате, налоговые декларации и другую финансовую документацию для подачи заявления на ипотеку. Храните их в папке на время домашнего поиска, так как вам нужно будет предоставить их снова, когда вы завершите оформление ипотечного кредита (или если истечет 90-дневное предварительное одобрение).
Имея на своей стороне агента покупателя и подготовив письмо с предварительным одобрением, вы теперь готовы просматривать объявления и искать дом своей мечты - и делать предложение, если вы его найдете.
Предложение
Когда вы найдете подходящий дом, ваш агент поможет вам написать и отправить предложение. Агент хорошего покупателя попытается собрать некоторые подробности о продавце, которые могут повысить ваши шансы (и определить следует ли вам отправить личное письмо также), и будет достаточно хорошо знать местный рынок, чтобы гарантировать конкурентоспособность вашей заявки.
По словам Прести, работа вашего агента заключается в том, чтобы выяснить мотивацию продавца, есть ли другие предложения и что важно для продавца при просмотре предложений. Обладая этой информацией, вы сможете сделать свое предложение более привлекательным. Во многих случаях они поймут, что деньги, конечно, важны, но это не единственное. Может быть, для них действительно важно завершить работу в определенный день.
Обычно в предложение необходимо включить депозит, который называется задаток , который может составлять от 1000 до 10 000 долларов и более. Эти деньги применяются к покупной цене, если ваше предложение принято, и возвращаются вам, если нет - но если вы в конечном итоге нарушите условия принятого предложения, они исчезнут.
Сохранить Приколи это Посмотреть больше изображений (Изображение предоставлено Марисой Витале)
что означает 999
Ждать и беспокоиться
Поверьте мне, чтобы сделать предложение, нужно много смелости: вы обязуетесь заплатить сотни тысяч долларов, поэтому вам действительно нужно понравиться - а может быть, полюбить - это место. В то же время вполне возможно, что ваша ставка будет отклонена. Мы влюбился в и сделали ставку на три дома в течение года, прежде чем наше четвертое предложение было окончательно принято; каждый отказ был разрушительным.
Джуди Александер, риэлтор из Хиггинс Груп в Лексингтоне, штат Массачусетс, сказала, что некоторые из ее покупателей перебивали 10 или более раз, прежде чем они наконец добились успеха - каждый из которых был разочарован. «Это агония», - сказала она. Большая часть [этой работы] - социальный работник. Это не только недвижимость.
Сара Корвал, которая купила дом вместе со своим мужем Скоттом в 2016 году, говорит, что именно в этот момент все становится действительно напряженным. Было много движущихся частей, которые пришли в движение сразу после того, как мы сделали наше предложение. Она сказала, что это был вихрь. Также случилось так, что предложение было принято на неделе, когда мы уезжали в отпуск, и поэтому нам пришлось вести дела в национальном парке с плохой мобильной связью. Если вы пытаетесь в срочном порядке провести тест на радон, когда вы не слышите собеседника на другом конце провода, это не поможет вашему кровяному давлению.
Домашний осмотр
В нормальных рыночных условиях ваше предложение должно содержать непредвиденные обстоятельства, позволяющие вам провести осмотр дома в течение недели или около того после принятого предложения. Это позволяет вам отказаться от покупки или пересмотреть цену, если домашний осмотр обнаружит ранее неизвестные проблемы.
«Домашний инспектор проверит структурное и механическое состояние дома», - говорит Хорхе Колон, менеджер программы компании. Наставники по покупке жилья , программа некоммерческой организации Allston-Brighton Development Corp. в Бостоне.
Они не всеведущи, но домашний инспектор, как правило, может предупредить вас об очевидных проблемах или потенциальных проблемных точках, которые могут потребовать более пристального внимания со стороны специалиста, такого как инспектор по насекомым или инженер-строитель. Инспекция в среднем от 300 до 500 долларов , и должно длиться пару часов. Если у вас есть такая возможность, неплохо было бы затенить инспектора, чтобы узнать о доме.
Домашний инспектор скажет вам, например, если в ближайшем будущем потребуется заменить систему отопления или крышу, что может быть дорогостоящим ремонтом, говорит Колон. Если вы включили непредвиденный случай проверки, вы можете использовать отчет инспектора, чтобы решить, следует ли пересмотреть сделку или даже отказаться от нее без потери депозита. Однако домашний инспектор не может сказать вам, стоит ли вам покупать дом или нет, добавляет Колон. Это зависит от покупателя.
На горячем рынке покупатели-новички могут изо всех сил пытаться угнаться за покупателями за наличные и могут чувствовать давление, чтобы исключить непредвиденные обстоятельства из своего предложения, такие как непредвиденный случай осмотра дома. Я думаю, что для этого нужно быть настоящим ковбоем, я серьезно, - сказал мне Александр. Но с другой стороны, если вы хотите участвовать в торгах, продавцы обычно не хотят принимать предложение с проверкой на случай непредвиденных обстоятельств, если задействовано несколько заявок.
что такое 411
Один из способов, которым Александр предлагает обойти это на конкурентных рынках, - это втиснуться в домашний осмотр между днем открытых дверей и сроком подачи всех предложений, обычно через несколько дней. Другой - вернуться и осмотреть дом во второй раз до того, как истечет срок предложения, и на этот раз с опытным подрядчиком или другом, который занимается этим бизнесом, который может оценить отопление, электричество, сантехнику и основные системы дома. - сказала она.
Колон предостерегает от отказа от непредвиденных обстоятельств осмотра, если у вас нет средств для покрытия непредвиденного ремонта. «При написании предложения убедитесь, что включенные в него условия реалистичны для вас», - сказал он. Не позволяйте конкуренции на рынке заставлять вас принимать эмоциональные решения.
Договор купли-продажи
После того, как вы проинспектировали дом и после любых повторных переговоров обе стороны готовы продолжить, пришло время подписать окончательный контракт, который часто называют договор купли-продажи (P&S). Здесь будет указана окончательная цена покупки, дата закрытия и другие юридические детали продажи. Он может включать в себя дополнительные непредвиденные обстоятельства, которые защищают вас или продавца: например, непредвиденные обстоятельства по ипотеке позволят вам отступить, если вы не сможете получить финансирование.
Подайте окончательную заявку на ипотеку и сделайте покупку для страхования домовладельцев
После подписания P&S пора завершить ваше финансирование. Вы подадите окончательную заявку на ипотеку - обновленную версию вашей предыдущей заявки с новыми квитанциями о заработной плате и выписками из банка - для более тщательного андеррайтинга. Держите свой кредит на замке в течение этого периода, так как вы не хотите, чтобы внезапная трата денег на кредитную карту снизила ваш кредитный рейтинг и испортила вашу заявку на ипотеку.
Примерно в это же время ваш кредитор обычно нанимает оценщика для оценки стоимости недвижимости. Это будет стоить примерно от 300 до 400 долларов , хотя его можно отнести к вашим заключительным расходам. Если вы предложите цену, превышающую запрашиваемую цену, это может немного нервировать, потому что вам нужно, чтобы оценка была близка или выше согласованной покупной цены - кредитор не собирается ссужать вам денег больше, чем стоит место.
Теперь, когда вы работаете с окончательными цифрами, это часто тот момент, когда покупатели выбирают фиксировать процентную ставку на 30 или 45 дней - достаточно долго, чтобы сохранить все цифры на месте до даты закрытия. (Тем не менее, вы можете заблокировать ставки на любом этапе этого процесса - ваш кредитный специалист может проконсультировать вас по этому поводу.) Теперь ваш кредитор также должен иметь возможность дать вам точную оценку затрат на закрытие сделки и любой страховки. или налоги на имущество, которые вам необходимо будет внести предоплату (за год вперед) при закрытии.
Говоря о страховании домовладельцев, вам нужно будет его получить, прежде чем вы сможете закрыть дом - банк не собирается вручать вам сотни тысяч долларов без подтверждения того, что его вложения застрахованы. Ваш агент по продаже недвижимости может порекомендовать местного страхового агента или, если вас устраивает страхование автомобиля, вы можете попросить его объединить свой автомобиль и полисы домовладельцев для получения скидки. Если вы сомневаетесь, поищите независимого агента, который сможет найти от вашего имени лучшие цены и покрытие.
Закрытие
Непосредственно перед закрытием у вас будет возможность совершить последнюю прогулку по дому, чтобы убедиться, что он пустой, чистый и более или менее неповрежденный - тот самый дом, который вы согласились купить. На данный момент напряженность может быть высокой, но ни одна из сторон не хочет, чтобы сделка сейчас провалилась, поэтому можно надеяться, что любые мелкие детали будут проработаны. (Наш продавец пытался оставить огромный уродливый предмет мебели - у нас его не было.)
Процедуры закрытия различаются, но обычно вы встречаетесь с продавцом, риелторами и юристами, чтобы подписать акт и добавить свой Джон Хэнкок примерно в сотню других юридических форм. Ваш агент или поверенный может объяснить все, чего вы не понимаете - задавать вопросы - это нормально. В конце концов, это довольно большое дело.
Сохранить Приколи это Посмотреть больше изображений (Изображение предоставлено Дайаной Лян)
И в конце - вуаля! Вы получите ключи от своего нового дома. Поздравляю!
