Мы все это слышали. Если вы хотите купить, вам всегда следует выбирать худший дом в лучшем районе. Но останавливались ли многие из нас когда-либо, чтобы подвергнуть сомнению эту общепринятую точку зрения? Когда я купил один из самых дешевых домов в районе, от которого избегают многие местные жители (и к моему вечному разочарованию из-за того, что водители Uber говорят моим гостям Airbnb, что им следует избегать), я думал, что у меня все в порядке, но так ли это?
Авторы Zillow Talk: новые правила в сфере недвижимости Спенсер Раскофф и Стэн Хамфрис столкнулись с этим старым диктатом в сфере недвижимости. И знаете что: на самом деле это ужасный совет!
Я прочитал их книгу, так что вам не придется (хотя это отличное чтение!), И поговорил с Zillow Старший экономист Аарон Терразас, который познакомил меня с их исследованиями и выводами. (Позвольте мне предварить это, сказав, что я не эксперт по недвижимости и не играю в них в Интернете. Здесь я делюсь тем, что я узнал, и своим собственным опытом. Ваш опыт может отличаться.)
Итак, с мог бы вы покупаете худший дом в лучшем районе?
Краткий ответ: Нет.
Кажется, эта пословица основана на нашей любви к сделкам. Терразас говорит, что все ищут выгодную сделку, и если оглянуться назад, было ощущение, что самый дешевый дом в красивом районе был хорошей сделкой… что это был черный вход в шикарный район. И, конечно же, признает он, если вы хотите потрепаться с более богатыми людьми или доступ к более богатым местным удобствам, таким как парки и школы, перевешивает ваше желание, чтобы стоимость вашего дома росла, это может дать вам повод купить дешевый дом в хорошем районе. .
Однако, если вы хотите, чтобы стоимость вашего дома в ближайшие годы резко возросла, их данные говорят, что это не лучший вариант.
Связанный: 7 вещей, которые я хотел бы знать перед покупкой Fixer-Upper
Как они узнали?
Zillow была основана парой технических специалистов, которые были разочарованы отсутствием доступа к данным, которые имели риэлторы, пояснил Терразас. И есть ли у них сейчас в руках данные! Итак, они вникли в это.
Терразас говорит, что они ранжировали по цене все районы в данном районе метро по всей стране, затем взяли десять процентов домов с наименьшими ценами и сравнили их с общей тенденцией в их соответствующих кварталах.
В книге это разбирается:
Если бы пословица была верна, то 10% домов с самым низким доходом должны были бы работать лучше, чем более дорогие дома в их районе. Более быстрое признание будет означать, что покупка самого дешевого дома в лучшем районе - это стратегия, которая действительно окупается.
Но, увы, это не так. Вместо этого мы обнаружили, что лишь в редких случаях 10% самых бедных домов опережают 90% домов в почтовом индексе.
По словам Терразаса, произошло то, что нижние 10% оценили так же, как и другие в округе. Ладно, это ни хорошо, ни плохо.
По его словам, удача возникает, когда вы сравниваете эти дорогие районы с другими районами в районе метро. Эти дорогие районы, как правило, неэффективны для метро в целом.
что означает 7 11
Или, как говорится в книге,
Покупка худшего дома в лучшем районе может иметь неприятные последствия. Это связано с тем, что чем богаче район по сравнению с его крупным мегаполисом, тем хуже работают дома из его нижних 10 процентов. Короче говоря, чем красивее район, тем больше миф!
Сохранить Приколи это Посмотреть больше изображений (Изображение предоставлено судьей Даррагом)
Есть совет получше:
Вот что вам следует делать, если вы хотите, чтобы дом стал расти быстрее в цене: поправьте старую поговорку и купите самый дешевый дом в самом популярном районе, где, как говорится в книге:
… Дома, как правило, дорожают в цене даже быстрее, чем дома в престижном районе. Опять же, на самом деле лучшая стратегия в области недвижимости - покупать дома за пределами престижного района. … Итак, если вы сообразительный покупатель жилья, возможно, вы захотите переехать в один из менее развитых районов, окружающих эту удивительную часть города. Вы можете с уверенностью поспорить, что со временем вы будете наслаждаться как более высокой стоимостью дома, так и соседством со многими из тех особенностей, ради которых вам когда-то приходилось путешествовать. Короче, если набраться терпения, можно дождаться, когда к вам придет крутизна.
Но что делает район жарким? По математике, здесь исторически стоимость жилья ниже, чем в метро в целом, но за последние пять лет она выросла выше медианного значения. И как вы нашли эту информацию? Очевидное место - Зиллоу, - говорит Терразас (он является их старший экономист), но вы также можете поговорить с местными специалистами по недвижимости.
Если вы не против пробежаться по огромным электронным таблицам, вы можете zillow.com/data . Я нашел данные о моем районе с помощью Terrazas. (Я здесь писатель, а не статистик!)
- Первый вариант на странице - это тип данных. В раскрывающемся списке выберите ZHVI (это индекс ценности дома Zillow).
- Далее идет География - выберите здесь Район.
- Загрузите гигантскую электронную таблицу по каждому району в Соединенных Штатах и отфильтруйте по своему району метро (здесь вам понадобятся некоторые навыки работы с Excel).
- Мы ориентируемся на столбец '5 лет' и ищем число, которое выше медианы для района метро (на полпути). К моему удовольствию, мой был в верхней трети, намного выше среднего и не сильно отставал от моего предыдущего района.
Конечно, вы должны оказаться в горячем районе достаточно рано, чтобы заключить сделку, так что здесь вступает в игру сложная наука (или искусство?) Определения того, что будет горячо дальше.
Связанный: 20 вопросов, которые вы должны задать арендодателю прямо сейчас
Рассмотрим эффект ореола, говорит Терразас, и поищите более дешевые районы, прилегающие к горячим. Эти кофейни, галереи и тому подобное начнут перетекать в более доступные районы по мере роста цен. (Я могу поручиться за это - мы продали наш старый дом в районе, который, к нашему удивлению, стал жарким, и переехали ближе к центру города, к нашему нынешнему, гораздо более доступному по цене за квадратный фут, и рестораны начинают приходить .) Близость к центру тоже немаловажна, но были и другие интересные находки.
В книге говорится, что забудьте о хипстерах. Прежде всего, важнейшим показателем для района, который однажды сильно подорожает, был возраст его жилищного фонда. Чем старше средний дом, тем больше вероятность того, что данный район получит высокую оценку.
1234 означает, что я люблю тебя
Что почему? Вот где я действительно в восторге, сидя здесь, в моем доме 1890 года. Терразас объясняет, что более старые дома обычно требуют больших вложений (вы можете повторить это еще раз!), И поэтому они более доступны. Это возможность, требующая некоторых вложений, но окупаемых в более долгосрочной перспективе. (Тем не менее, они могут оказаться не той выгодой, которой они были раньше, говорит он, поскольку в наши дни верхние товары для ремонта не так сильно обесцениваются).
То же самое можно сказать и о районах с большим количеством арендаторов; По его словам, владельцы этих домов не обязательно инвестируют в эти дома или поддерживают их в таком объеме, поэтому у вас больше шансов найти доступный ремонтный верх, когда они появятся на продаже.
По мнению этих экспертов, если вы ищете большой доход, забудьте об общепринятых представлениях. Самый дешевый дом в лучшем районе - не лучший вариант. Вместо этого купите самый дешевый дом в самом популярном районе - и начните с поиска в более старом районе недалеко от места действия.
Отредактировано из сообщения, первоначально опубликованного 2.22.2018 - LS
Подробнее: Могут ли джентрификаторы помочь в борьбе с джентрификацией? Может и нет, но тебе все равно стоит попробовать
