Представьте, что вы нашли дом, который вам очень нравится (или, по крайней мере, видите в нем большой потенциал). Теперь: что, если бы вы могли там жить, но вместо того, чтобы тратить свои сбережения вперед, вы платите небольшую часть сверх арендной платы каждый месяц в качестве первоначального взноса. Похоже на сон, правда? Скорее всего, да, особенно если вы фрилансер, так себе кредит , или высокое отношение долга к доходу (эти проклятые студенческие ссуды!), или просто не может откладывать достаточно денег каждый месяц, чтобы внести первоначальный взнос.
Что ж, эта ситуация - не просто мечта - это разновидность договора, известного как аренда с правом собственности. Но, как и во многих сценариях, которые слишком хороши, чтобы быть правдой, он сопряжен со значительной долей рисков, которые необходимо учитывать. Вот что вам следует знать перед тем, как подписать:
Что такое аренда с выкупом?
Эти договоры аренды типа «единорог» называются по-разному, но обычно используются договоры аренды с выкупом, договоры аренды с выкупом, договоры аренды с выкупом или варианты аренды с правом выкупа. В договоре аренды с выкупом арендатор соглашается арендовать квартиру или дом у домовладельца. Каждый месяц домовладелец откладывает часть ежемесячного платежа в фонд арендатора дома. Согласованная цена остается фиксированной на протяжении всего срока аренды. Обычно, как только арендатор заплатил достаточно капитала в доме, чтобы претендовать на ипотеку, арендатор имеет возможность купить его у домовладельца.
Например, арендатор может подписать договор аренды-купли-продажи дома за 150 000 долларов. Арендодатель потребует от них внести 500 долларов и платить 1 200 долларов в месяц, из которых 200 долларов пойдут на первоначальный взнос. Через два года арендаторы заплатят 4800 долларов в качестве первоначального взноса, или 3,2 процента от стоимости недвижимости - этого достаточно, чтобы покрыть первоначальный взнос за Ипотека FHA . Если они того пожелают (помните, что это вариант покупки), арендатор может получить ипотечный кредит и следовать стандартным процедурам покупки жилья.
Хотя это звучит как отличная установка, аренда с выкупом не всегда бывает такой волшебной.
Во-первых, они могут быть дорогими. Арендодатели могут потребовать невозвращаемый авансовый платеж (известный как опционная премия), чтобы обеспечить возможность покупки. В конечном итоге они могут оказаться столь же дорогостоящими, как и первоначальный взнос, если не больше. Стандарт обычно составляет 5 процентов, но это может быть согласовано между сторонами. Кроме того, если арендатор решит не покупать в конце контракта, он не получит назад ни одной из спрятанных денег.
Также важно отметить, что аренда с правом владения звучит аналогично, но сильно отличается от договора по оформлению договоров (которые имеют свой собственный набор рисков). Договор о сделках - это дома, финансируемые продавцом, где покупатель платит продавцу в течение длительного периода времени ежемесячными платежами с высокими процентами. В таких ситуациях арендатор несет ответственность за весь ремонт, а также за налоги и страховку.
При аренде с выкупом на арендатора обычно распространяется действие закона об арендаторе в течение периода аренды и он не несет ответственности за техническое обслуживание или ремонт. Однако это может варьироваться от штата к штату - и ваш домовладелец может попытаться заставить вас подписать эти права (хотя, опять же, законность этого варьируется от штата к штату).
Каковы некоторые риски аренды с выкупом?
Поскольку домовладение становится недоступным для все большего числа американцев, аренда с выкупом становится все более популярной. Сейчас есть несколько хорошо финансируемых компаний с Уолл-стрит, которые предложение прозрачные программы сдачи в аренду отремонтированных элитных домов. Кроме того, они распространены при одноранговых продажах, например, если друг семьи хочет продать вам свою собственность, но у вас еще нет полного финансирования. Однако, по словам Николь Монтичелли, агента по недвижимости в BEX Недвижимость во Флориде стандартный договор аренды с правом собственности почти всегда составляется с учетом наилучших интересов продавца - это означает, что, принимая их в качестве арендатора, вам необходимо проявить должную осмотрительность, чтобы снизить риски.
Например, домовладелец / продавцы могут попытаться поручить все техническое обслуживание и ремонт арендатору (это может противоречить законам об арендаторах во многих штатах, поэтому проконсультируйтесь со своим юристом!) Или в контракте может быть указано, что однократная просроченная оплата аннулирует договор. . Это означает, что арендатор потеряет все деньги, которые он уже заплатил, а также деньги, которые он вложил в ремонт и ремонт недвижимости.
А поскольку аренда с правом владения привлекает тех, кто в противном случае вынужден отказаться от традиционных вариантов покупки жилья, рынок подвержен мошенничеству. Например, во Флориде во время обвала рынка жилья в середине 2000-х годов, по словам Монтичелли, увеличилось количество мошенников, связанных с арендой жилья с выкупом. Было много случаев, когда арендаторы вносили свои ежемесячные платежи, завершали ремонт и даже улучшали дом, в то время как владельцы собственности оставляли свои платежи в карман. Тогда владельцы перестанут выплачивать ипотечные платежи, и арендаторы окажутся на грани срыва, когда банки придут требовать возврата собственности. 2016 год Расследование New York Times показал, что эти мошенничества снова набирают обороты.
числа ангела 555 значение
Если вы найдете возможность сдать в аренду с выкупом, обратите внимание на некоторые из этих красных флажков:
- Если дом находится в плохом состоянии, это может указывать на то, что он был заброшен, уже был изъят или находится в процессе возврата банком.
- Остерегайтесь арендодателя, который отговаривает вас от проведения независимой проверки и оценки.
- Сумма ваших дополнительных платежей должна составлять согласованную сумму первоначального взноса. Обычно речь идет о первоначальном взносе в размере 3,5 процента по ипотеке, застрахованной FHA, Холден Льюис, эксперт по дому в NerdWallet , говорит.
- «Проверьте отчет о праве собственности, чтобы убедиться, что ваш домовладелец является законным владельцем собственности», - говорит Шаолайн Ловинг, адвокат в Loving Law LTD . В отчете также будут подробно описаны любые дополнительные залоговые права или судебные решения, которые необходимо будет оплатить до того, как вы вступите в собственность (и, вероятно, арендодатель потребует, чтобы вы заплатили за них).
Однако, даже если все это станет ясным, важно понимать, что вы все еще попадаете в шаткую ситуацию - вы инвестируете во что-то, над чем не можете повлиять.
Например, несмотря на то, что, когда вы подписывали договор аренды, не могло быть никаких дополнительных залогов в отношении собственности, владелец мог добавить некоторые из них постфактум, говорит Ловинг. Определение того, так ли это, и попытки защитить себя от этого потребуют дополнительных затрат для вас. Это может сделать реальную стоимость покупки дома по договору аренды с выкупом намного выше, чем при традиционной покупке.
Кроме того, хотя у вас есть законные права на вложенные деньги, в крайних случаях получить то, что вам причитается, может быть очень дорого: владелец все еще может не выполнить свои обязательства по ипотеке и потерять дом из-за потери права выкупа, говорит Ловинг. [Это] поставит вас в затруднительное положение, и вам придется подавать иски о любых средствах правовой защиты против продавца.
Что делать перед тем, как поставить подпись на пунктирной линии
Если вы решили, что аренда с выкупом - это для вас, или если вы влюбились в аренду, в которой есть возможность покупки, тогда вашим следующим шагом должен быть звонок своему адвокату. Как указывалось ранее, в разных штатах и регионах действуют свои законы, касающиеся аренды с правом владения, поэтому убедитесь, что ваш адвокат осведомлен о том, где вы собираетесь подписать договор аренды.
Монтичелли имеет тенденцию советовать своим клиентам держаться подальше от договоров аренды с правом владения, но если ее клиенты решат пойти по этому пути, она всегда рекомендует, чтобы они наняли адвоката, чтобы просмотреть договор и переписать его, чтобы он был более выгодным для арендатора и смягчил последствия. риск. Например, арендаторы могут убедиться, что они не платят вдвое больше за модернизацию и ремонт, в которые они вкладывают средства, и что покупная цена не может быть увеличена, когда придет время покупать. По ее словам, если продавец не будет пересматривать условия договора, примите это как предупредительный знак.
Как только вы получите все разъяснения от своего поверенного, поговорите с кредитором:
Попросите пройти предварительную квалификацию и покажите контракт кредитному специалисту, - говорит Льюис. Кредитный специалист изучит вашу финансовую информацию и сообщит, если вы собираетесь получить ипотечный кредит через несколько лет. Они также позаботятся о том, чтобы ваши частичные арендные платежи составили первоначальный взнос, когда придет время.
И, конечно, если аренда с выкупом кажется слишком рискованной, но вам нравится удобство того, что ваши сбережения на первоначальном взносе связаны с арендной платой, всегда есть возможность переехать в более дешевое место, но заплатить ту же сумму арендной платы (то есть , более дешевая арендная плата для вашего арендодателя и оставшаяся часть на вашем сберегательном счете).
11 11 11 11 11
![Лучший распылитель краски в Великобритании [2022]](https://hotelleonor.sk/img/blog/49/best-paint-sprayer-uk.jpg)
