После капитального ремонта своего дома я хотел определить рентабельность наших инвестиций, сколько еще мы могли бы сделать, прежде чем наша собственность станет чрезмерно улучшенной, и стоит ли изучать возможность рефинансирования. Поэтому я обратился к моему щедрому агенту по недвижимости Гаррету Эклзу из Семонин в Луисвилле, штат Кентукки, для приблизительной оценки, прежде чем мы перейдем к официальной оценке. Обычно, когда вы получаете оценку, она сопровождается страницами, на которых сложно разобраться в жаргоне, связанном с недвижимостью. Так что представьте мое удивление, когда Эклз дал мне простой номер и объяснение, которое мог понять почти любой.
В то время как многие профессионалы в сфере недвижимости оценивают недвижимость в долларах за квадратный фут, Эклз предпочитал - по крайней мере, в моем случае и в нашем районе - оценивать недвижимость по шкале от одной до пяти звезд. По сути, он смотрит на недвижимость по соседству, видит, для чего они нужны, и создает пять разных скобок: недвижимость, которая практически непригодна для жизни, - это недвижимость одной звездочки, а лучшая недвижимость - дома мечты - пять недвижимость категории 3 звезды, со средней ценой на недвижимость в этом районе.
«Глядя на это с этой точки зрения, я могу легко определить тип покупателя и диапазон цен, который они, вероятно, заплатили бы за недвижимость», - говорит Эклз. Затем мы можем назначить разумную цену за квадратный фут для каждой «звездной» категории в микрорайоне. Он также сказал, что этот метод позволяет ему лучше контролировать отклонения.
Он сказал мне, что, когда мы впервые купили нашу собственность, он бы отнес ее к категории 'две звезды': у нее был потенциал, в ней можно было жить, но она отчаянно нуждалась в обновлении. Мы заплатили за это 200000 долларов, или примерно 50 долларов за квадратный фут. Затем, когда мы сделали начальные общие обновления (например, установили систему кондиционирования, тонны косметических обновлений и восстановили внутреннюю часть ужасного третьего этажа), он сказал, что мы прыгнули в прочный трехзвездочный дом среднего и высокого уровня, поднявшись вверх. по нашим оценкам, от 85 до 95 долларов за квадратный фут.
И он был прав! Когда у нас была официальная оценка, наш дом был оценен в 350 000 долларов после наших первоначальных обновлений.
Поэтому мы провели больше ремонтных работ - обновили нашу кухню, кладовую и ванну (что, по словам Эклза, будет визуально и функционально оценено более дорогими покупателями). Он сказал нам, что эти рено переместили нас в категорию от трех до четырех звезд. Судя по сопоставимой недвижимости в этом районе, мы получили от 110 до 115 долларов за квадратный фут, или от 429 000 до 448 000 долларов.
Мы решили, что его стоит рефинансировать, и получили официальную оценку. Оказывается, он снова был прав - хотя и немного консервативен - и наш дом стоил 475 000 долларов.
Мы все еще планируем некоторые незначительные обновления для дальнейшего повышения нашего рейтинга, но Эклз сказал нам, что наш дом действительно сможет попасть только в средний четырехзвездочный рейтинг, или около 125 долларов за квадратный фут, так как это максимальный потенциал стоимости для наша собственность в связи с ее расположением и общей функциональностью. Несмотря на то, что мы могли бы добавлять в нашу собственность каждое обновление, мы получим от этого лишь определенную окупаемость инвестиций.
Точно так же, как покупатель, который не стал бы платить «пятизвездочные» деньги за отель в полумиле от пляжа, я не думаю, что есть что-то, что вы могли бы сделать - или какую-либо сумму денег, которую вы могли бы потратить, - чтобы - сделайте это пятизвездочным местом, - сказал Эклз.
Да, метод Эклза нетрадиционен, но подход, лежащий в его основе, характерен для агентов по недвижимости. В то время как Эйнат Бар , агент по недвижимости Compass в Бруклине, Нью-Йорк, говорит, что она никогда не ставила звездный рейтинг, она и ее коллеги обычно оценивают недвижимость по состоянию и местоположению по шкале с сопоставимыми объектами на рынке и недавними продажами. Однако не все агенты так делают. Бар отмечает, что некоторые агенты в Нью-Йорке строго придерживаются оценки стоимости квадратного фута.
Все это говорит о том, что вам определенно не следует пропускать официальную оценку, если вы хотите в ближайшее время продать или перефинансировать - но я думаю, что уловка Эклза очень мне помогла, когда я пытаюсь оценить, какой ремонт стоит провести, и сколько они добавят к стоимости перепродажи моего дома.
