Прежде всего, хорошие новости: действительно можно купить квартиру на Манхэттене менее чем за 300 000 долларов. (Да, настоящая квартира, а не шкаф! И да, покупка для владения, а не в аренду!) Время от времени на рынке появляется кооперативная единица Housing Development Fund Corporation (HDFC), предоставляющая редкий и доступный вариант для потенциальных клиентов. покупатели жилья.
Но неутешительные новости? Мало того, что они довольно редки, эти сделки с недвижимостью также являются своего рода уловкой-22: чтобы купить ее, вы должны иметь годовую зарплату ниже определенного порога, но у вас также должны быть значительные наличные деньги для авансовых платежей (а в некоторых случаях и для всей покупной цены). Это значительно ограничивает круг охотников за домами, которые действительно могут покупать этот тип кооператива. В редких случаях люди копят. Однако зачастую это люди (например, недавние выпускники колледжей) со скромной зарплатой, которые переходят в наследство или получают финансовую поддержку от своих семей, или пенсионеры без ежемесячного дохода, но с большим количеством наличных в резервах. Вздох.
Кооперативы HDFC в Нью-Йорке возникли в 1970-х годах, когда во время экономического спада домовладельцы начали покидать свои дома. Здания были переданы в управление жильцам. Это началось как эксперимент, но с тех пор превратилось в нишевый способ покупки домов для жителей Нью-Йорка с низким и средним доходом.
«Квартиры обычно намного ниже рыночной стоимости, что означает, что ваша ипотека будет стоить меньше, чем аренда квартиры аналогичного размера», - объясняет Юджин Гэмбл, инвестор в недвижимость и старший партнер Специалисты по недвижимости, инвестиционная и девелоперская компания.
Заинтригованы? Вот что еще, по мнению экспертов по недвижимости, нужно знать о кооперативах HDFC.
Максимальный доход строгий
«Помимо более доступной цены, кооперативы HDFC часто представляют собой места с сильным чувством общности», - говорит он. Молли Франклин , агент по недвижимости с CitiHabitats недвижимость.
По словам Франклина, первое, что нужно знать покупателям, это то, имеют ли они право на получение верхнего предела дохода от здания, и они должны иметь возможность отображать эти цифры в налоговых декларациях за два года. Универсального предела дохода не существует, и формулы для определения предельного дохода различаются в зависимости от кооператива. Hauseit, выставленная на продажу компанией-владельцем в Нью-Йорке, собрала образец руководства для расчета руководящих принципов верхнего предела дохода. Вы также можете проверить образец приложения , который обычно запрашивает информацию о банковском счете, личные рекомендации и объяснение, почему вы хотите жить в этом здании.
Изображение местозаполнителя для Lucas Callejas , агент по недвижимости с Triplemint недвижимости в Нью-Йорке, говорит, что покупателям важно учитывать, есть ли у них запланированные бонусы или приближение повышения. Если это так, возможно, стоит попросить вашу компанию отложить их, если вы приближаетесь к пределу дохода.
По его словам, в некоторых зданиях, в зависимости от программы, не допускается превышение лимита на доллар. Другие могут иметь некоторую свободу маневра с небольшой степенью гибкости.
Франклин объясняет, что в зданиях с низким доходом правят пенсионеры с хорошими финансовыми показателями, но с низким доходом, а также покупки подарков для взрослых детей, потому что многие из этих покупок совершаются за наличные.
Многие [подразделения] переходят к людям, у которых могут быть родители, бабушки и дедушки со значительными денежными активами, или к людям, которые оставили высокооплачиваемую работу и теперь работают в тех областях, где они зарабатывают меньше, но считают это более полезным, говорит Франклин.
Но есть ли одно распространенное заблуждение? Вы не привязаны к одному и тому же доходу годами.
Люди нервничают из-за того, что здание потребует, чтобы вы никогда не зарабатывали больше, чем установленный предел после покупки, - говорит она. Здание не будет вечно контролировать ваш доход, и договор аренды не будет вырван из ваших рук, если вы получите отличное продвижение по службе через год после покупки.
Еще один неприятный момент: покупатели должны узнать, одобрено ли здание для ипотеки, говорит Франклин. Она отмечает, что некоторые здания не находятся в хорошем финансовом состоянии, поэтому банки вряд ли будут давать ссуды.
Как правило, для HDFC требуется довольно низкий первоначальный взнос - 10%, - поясняет. Дебра Бехтель , профессор Бруклинской школы права, преподающий в клинике, специализирующейся на HDFC; но некоторые более жаркие районы требуют всех наличных денег.
Если денежной эмиссии было недостаточно, покупатели также должны быть одобрены кооперативным советом здания. Организация под названием Совет по оказанию помощи городскому хозяйству имеет программу предварительного отбора людей, заинтересованных в проживании в HDFC, на предмет соответствия критериям.
Это не инвестиционная недвижимость.
Покупателям не следует ожидать, что они заработают много денег на HDFC. Да, хотя вы можете иметь больший доход после покупки квартиры, следующий покупатель-резидент, скорее всего, должен будет получить доход ниже установленного лимита при покупке. Однако все это зависит от правил вашего здания.
Цена перепродажи не ограничена, но понимание того, что предел дохода будет определять, сколько вы можете получить от перепродажи, очень важно для управления ожиданиями, говорит Франклин.
Кроме того, подоходные налоги (или сборы за перевод, уплачиваемые зданию для поддержания резервов при продаже) обычно высоки, чтобы предотвратить схемы быстрого обогащения.
Квартира должна быть вашим основным местом жительства.
«Я всегда убеждаюсь, что мои покупатели знают, что это действительно подходящий вариант для тех, кто использует квартиру в качестве основного места жительства, поскольку HDFC не позволяют людям покупать на плоской территории и имеют строгую политику субаренды», - объясняет Шелли Плэйс , агент Triplemint.
Вы платите меньше, но и получаете (обычно) меньше.
Многие HDFC требуют дорогостоящего ремонта, чтобы довести их до приемлемого уровня жизни, поэтому, возможно, ваши личные расходы будут выше, чем многие альтернативы «под ключ», - объясняет Гэмбл.
Установки HDFC предназначены для людей с низким и средним доходом, и поэтому они обычно несут низкие эксплуатационные расходы, Специалисты по недвижимости - говорит Гэмбл. Однако эти сборы имеют свою цену: низкие сборы за обслуживание означают, что у здания меньше ликвидных активов для ремонта, и, следовательно, здание может быть подвержено проблемам безопасности или обслуживания.
И хотя это верно для некоторых зданий, с манхэттенскими HDFC происходит своего рода возрождение. Приток недавних продаж HDFC означает, что у зданий больше в казне; По словам Франклина, многие из них получают столь необходимые обновления и открываются для финансирования.
1212 - число ангела
Вывод? HDFC не попадают в категорию слишком хороших, чтобы быть правдой; но они, безусловно, сопряжены с некоторыми препятствиями.
