Кому из нас не приходило в голову мысль купить аварийный дом, отремонтировать его и продать за солидную прибыль? Шоу HGTV делают это совершенно легким и забавным. Но даже ветераны этих шоу и богатые профи иногда изо всех сил пытается заработать деньги, переворачивая дома - или, по крайней мере, достаточно, чтобы оправдать стресс и нервотрепку.
Не убежден? Представим, что мы покупаем старый старый дом за 300 000 долларов, инвестируем 50 000 долларов в ремонт и усовершенствование и перепродаем его за 400 000 долларов с прибылью в 50 000 долларов. Звучит неплохо, правда? Что ж, во имя лопнувшего пузыря давайте посмотрим, как острые углы реальности могут пробить дыры в нашей изменчивой фантазии.
11-11-11 значение
Причина №1: Комиссионные
Каждый раз, когда вы продаете дом, вы начинаете в убытке, потому что собираетесь платить в среднем от 5% до 6% комиссионных риэлторов. Даже если вы сами риелтор, вам, как правило, придется платить агенту покупателя как минимум комиссию в размере от 2,5% до 3%. Но для большинства людей это означает, что вам нужен дом, который будет стоить дороже как минимум на 5%, чтобы окупиться.
Используя в среднем по стране комиссию 5,26%, мы заплатим 21 040 долларов в качестве гонорара риэлторам за продажу нашего дома за 400 000 долларов - цифра, которая даже не включает маркетинг или постановку. Это сокращает нашу прибыль до 28 960 долларов.
Причина № 2: время не на вашей стороне
Ремоделирование шоу на HGTV редактируется, чтобы свести долгий и сложный процесс к одному эпизоду. Дело в том, что любой проект модернизации требует времени - и обычно его намного больше, чем вы думаете. Подрядчик Том Сильва из PBS’s Этот старый дом сказал Вам следует ожидать, что полный ремонт кухни займет от двух до шести месяцев. И какой бы бюджет и сроки вы ни выбрали, это займет у вас больше времени и будет стоить дороже, - сказал мне Сильва в январе. Это связано с тем, что во время крупной реконструкции почти всегда возникают непредвиденные проблемы или изменения в конструкции.
И это если даже можно найти подрядчика. Мы в разгаре нехватка квалифицированной рабочей силы , а на оживленных рынках хорошие специалисты по строительству забронирован на несколько месяцев ; могут потребоваться недели, чтобы просто получить обратный звонок или расценки. А без поддержки национальной телеаудитории ваш подрядчик с гораздо меньшей вероятностью будет работать сверхурочно, чтобы завершить работу в соответствии с вашим графиком, если возникнут сложности.
Но чем дольше вы держите собственность, тем дольше вы оплачиваете накладные расходы, такие как страхование, налоги на имущество и счета за коммунальные услуги. Если предположить, что вы сможете завершить работу и продать дом за шесть месяцев - что, вероятно, оптимистично - вы все равно будете на крючке из-за полгода налога на недвижимость, страхования и коммунальных услуг. На средняя эффективная ставка 1,15% только налоги на недвижимость стоимостью 300 000 долларов через шесть месяцев составят 1 725 долларов; Добавьте страховку домовладельцев, а также счета за электричество, газ и воду, и наша прибыль будет сокращаться еще больше.
711 число ангела дорин добродетель
Причина № 3: налоги
Когда обычные люди продают дом, им обычно не нужно беспокоиться об уплате налогов с прибыли, даже если она довольно значительная. Если вы продаете дом, в котором жили два из последних пяти лет, ты не будешь должен налогов на прибыль до 250 000 долларов (500 000 долларов, если вы состоите в совместном браке).
Однако, если вы перевернете дом в течение года, любая прибыль будет считаться краткосрочным приростом капитала, который облагается налогом как обычный доход - по ставке ставки доходят до 37% , в зависимости от вашего другого дохода. Продайте через два года, и прибыль будет зависеть от более щадящей ставки долгосрочного прироста капитала, которая колеблется от 0% до 20% .
Допустим, после вычета комиссионных и затрат на содержание у нас осталось 25 000 долларов прибыли. Если мы зарабатываем на повседневной работе более 38 700 долларов в год, то это будет облагаться налогом по ставке не менее 22%. Наша прибыль теперь уменьшена до 19 500 долларов. И мы даже не учли такие вещи, как заключительные расходы, которые также исчисляются тысячами.
Причина №4: все тоже так делают
Тем не менее, хотя это даже не половина той прибыли, которую мы изначально предполагали, 19 500 долларов будут долгожданной неожиданной удачей для большинства из нас. Проблема в том, что день выплаты жалованья сопряжен с большим риском. Чтобы купить и отремонтировать дом, требуются огромные вложения капитала, времени и энергии.
4 '11 "
Здесь очень мало права на ошибку - и есть вполне реальная вероятность того, что вы не сможете продать дом за то, на что надеялись. Вы можете остаться с домом, который нельзя продать, а расходы на его содержание будут расти месяц за месяцем.
Это может показаться маловероятным на сегодняшнем горячем рынке недвижимости - когда даже совершенно ничем не примечательное бунгало в районе залива можно продать на сотни тысяч долларов сверх запрашиваемой цены.
Но подумайте вот о чем: в 2017 году американцы перевернули более 207 000 домов - больше всего с 2006 года . Профессиональные домашние ласты говорят, что конкуренция жестче, чем когда-либо, и что заработать деньги намного сложнее, чем после жилищного кризиса.
Более того, в 2006 году многие из тех домовладельцев были на грани финансового краха: к 2009 году стоимость домов упала с пиков середины 2000-х годов, в результате чего миллионы домовладельцев - и домовладельцев - оказались перед угрозой потери права выкупа. Фактически, новое исследование показывает, что ласты могут иметь сыграли огромную роль в возникновении жилищного кризиса .
значение 1212
Если продажи замедлятся или цены начнут падать в те месяцы, когда вы вкладываете деньги в недвижимость, вы можете в конечном итоге продавать в совершенно ином окружении, чем вы купили дом. Дно на рынке жилья может упасть быстрее, чем можно сказать 2008 год.
