Если у вас нет крестной феи или полмиллиона крутых сидящих без дела, вам, вероятно, понадобится ипотечный кредит, если вы хотите купить дом. Вот как получить и выбрать ипотечный кредит, а также чего ожидать на протяжении всего процесса.
Начать рано
Посмотрим правде в глаза: вы можете пойти на любое количество дней открытых дверей, но вы не сможете купить ни один без ипотеки. Так что начните действовать пораньше и получите предварительное одобрение еще до того, как начнете искать дом.
Я бы порекомендовал всегда получать предварительное одобрение, прежде чем искать дом своей мечты, - говорит Ник Безер, директор по жилищному и общественному развитию некоммерческой организации. Финансовые решения Guidewell . Никогда не бывает хорошо влюбляться в недвижимость только для того, чтобы обнаружить, что вы не можете претендовать на нее в этой конкретной ценовой категории. Безер говорит, что процесс предварительного одобрения не должен занимать больше одного-двух дней с участием авторитетного кредитного специалиста. Предварительное одобрение обычно действует в течение 90 дней, после чего при необходимости вы можете повторить процесс.
(Обратите внимание, что вы также можете пройти предварительную квалификацию у кредитора. Это приблизительная оценка того, что вы можете себе позволить, на основе предоставленной вами финансовой информации и мягкой проверки кредитоспособности. Предварительная квалификация - это более простой и быстрый процесс, потому что вам не нужно предоставить документацию о своих финансах. Но по той же причине это также в значительной степени бессмысленно и не означает, что вы были одобрены для финансирования. Это просто хороший способ оценить, на какой размер ипотеки вы можете претендовать.)
Вы готовы?
Но перед тем, как подать заявку на ипотеку, убедитесь, что у вас все в порядке: вы хотите приложить все усилия, чтобы претендовать на лучшие ставки - или вообще.
Обратите внимание на то, как вы управляете своим кредитом, - говорит Том Глисон, бывший исполнительный директор Массовое жилье , некоммерческое управление жилищного финансирования штата Массачусетс. Если вы просрочили кредит в магазине, студенческий кредит или автокредит, вам нужно позаботиться об этих проблемах. В противном случае, говорит он, вас просто откажут.
что 1222 означает духовно
«Вам нужно добиться того, чтобы у вас был стабильный доход три года подряд», - говорит Мари Прести, владелец / брокер в Прести Групп в Ньютоне, штат Массачусетс, банки также хотят видеть некоторые денежные резервы при подаче заявления на ипотеку. Кредиторы хотят знать, что у вас есть не только деньги для первоначального взноса, но и достаточно денег, чтобы выплатить ипотечный кредит на случай, если вы потеряете работу после покупки дома. Им нравится, когда расходы составляют от трех до шести месяцев. Это не обязательно должна быть гигантская пачка наличных на вашем сберегательном счете - она может включать остатки на пенсионных счетах, к которым, надеюсь, не придется прикасаться, например, 401 (k) или IRA.
Между тем, вы получите право на более высокие ставки по ипотеке, если у вас отличный кредит и у вас нет большого количества долгов. По словам Бесера, чтобы получить самую низкую ставку, кредитный рейтинг должен быть порядка 700, а отношение долга к доходу заемщика должно составлять около 36%. Это означает, что ваши общие ежемесячные долговые обязательства - включая выплаты по студенческим ссудам, автокредиты, минимальные суммы по кредитным картам и ипотеку, которую вы пытаетесь получить, - не должны превышать 36% от вашего ежемесячного дохода до вычета налогов.
Тем не менее, многие кредиторы имеют ипотечное финансирование, которое позволит снизить баллы до 600, добавляет Бесер, а Fannie Mae и Freddie Mac недавно внесли изменения, позволяющие коэффициент долга составлять до 50%.
В общем, чем хуже ваш кредитный рейтинг, тем выше процентная ставка, говорит Безер, и чем выше процентная ставка, тем выше ипотечный платеж. Это важно, потому что размер вашего ежемесячного платежа может ограничивать размер дома, который вы можете купить. По его словам, это может даже помочь решить, в каком районе ваша семья может позволить себе жить.
Если вам нужен быстрый рост кредитного рейтинга, оплата остатка по кредитной карте один из самых быстрых ускорителей кредита около. Это потому, что примерно треть вашего кредитного рейтинга определяется использованием кредита или тем, сколько из доступных кредитных лимитов вы израсходовали. Погашение остатков также может снизить отношение долга к доходу до приемлемого уровня.
Сохранить Приколи это Посмотреть больше изображений (Изображение предоставлено: Насози Какембо)
Найдите кредитора (и ищите программы для начинающих покупателей жилья)
Есть много типов ипотечных кредиторов, от вашего соседского банка или кредитного союза до онлайн-банков и небанковских кредиторов. Хотя ваш собственный банк может предлагать ипотечные кредиты, обязательно сравните ставки и условия у других кредиторов, поскольку потребительские банки могут быть не такими конкурентоспособными, особенно для новых покупателей. В частности, ознакомьтесь с программами для тех, кто покупает жилье впервые, при поддержке государственного орган жилищного финансирования или в местных кредитных союзах.
Мы использовали программу для покупки жилья впервые, предлагаемую через кредитный союз, к которому у меня есть доступ на работе, - говорит Сара Корвал, купившая таунхаус вместе со своим мужем Скоттом в Бостоне в 2016 году. Мы изучили множество различных вариантов, в том числе три разных кредитных союза. и варианты финансирования через кредитного специалиста. В конце концов, все кредитные союзы предложили действительно сильные программы с отличными ставками, поэтому мы выбрали одну из них.
Для начинающего покупателя дома часто бывает сложно предложить обычный 20% первоначальный взнос: у вас нет существующего дома, чтобы заработать деньги, и, возможно, вы были слишком заняты борьбой с студенческими ссудами или выплатами заоблачная арендная плата, позволяющая сэкономить 40 000 долларов и более наличными. Однако вы можете воспользоваться рядом кредитных программ, разработанных для людей в вашей ситуации.
По словам Бесера, ипотечные продукты, которые включают первоначальные взносы до 3%, теперь предлагаются, чтобы помочь общинам с низким и средним доходом и молодым людям получить домовладение. Федеральные кредитные программы, такие как FHA, VA и Fannie Mae’s Homeready Mortgage, упрощают получение ипотечного кредита без значительного первоначального взноса. Действительно, кредиты, обеспеченные Федеральное жилищное управление (FHA) открыты для покупателей с кредитный рейтинг от 580 , в то время как VA кредиты позволяют военнослужащим и ветеранам, находящимся на действительной военной службе, финансировать строительство дома без первоначального взноса.
Бесер советует проверить кредиторов в вашем районе, которые предлагают эти программы или свои собственные программы для новых покупателей. Также спросите о государственных и местных программах стимулирования, которые могут снизить ваш первоначальный взнос или процентную ставку, добавляет он. Некоторые штаты или города предлагают жителям еще более щедрые льготы для новых покупателей, такие как помощь при первоначальном взносе, при условии, что они остаются в доме в течение определенного количества лет.
Чтобы получить право на участие в этих программах, вам, как правило, необходимо пройти курс обучения покупателя жилья в сертифицированной HUD некоммерческой организации лично или через Интернет. Выйдя из недавней рецессии, кредиторы понимают, что предложение более низкого первоначального взноса сопряжено с риском; однако, по словам Бесера, они считают, что образование в сфере домовладения является мощным сдерживающим фактором для дефолта.
Это правда: заемщики, которые посещают уроки покупки жилья, с меньшей вероятностью столкнутся с потерей права выкупа позже. По словам Глисона, лучшее, что может сделать для себя потребитель, - это получить более высокий уровень образования. И прохождение этих занятий, как мы убедились со временем, имеет большое значение.
Урожай бумажной работы
Когда вы будете готовы подать заявку на ипотеку (включая предварительное одобрение), вам нужно будет собрать безбожное количество финансовых документов. В зависимости от ваших организационных навыков (или их отсутствия) это может быть самой обременительной частью процесса покупки дома. Помимо заполнения заявки на кредит, вам обычно необходимо найти и предоставить:
Число ангела родственной души 911
- Ваши последние две налоговые декларации и формы W-2
- Недавние квитанции о заработной плате (или другое подтверждение дохода)
- Остатки и ежемесячные платежи по студенческим ссудам, автокредитам и прочим долгам
- Остатки по кредитным картам и минимальные платежи
- Выписки по текущему банковскому счету (чековые и сберегательные)
- Остатки на инвестиционных счетах (401к, IRA и т. Д.)
- Аннулированные чеки аренды (подтверждение текущих арендных платежей)
Фиксированная ставка и ипотека с регулируемой ставкой (ARM)
Большинство ссуд для первого покупателя жилья включают стандартную 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Здесь вы фиксируете определенную процентную ставку на 30 лет - это вариант с наименьшим риском, поскольку ваш ежемесячный платеж не изменится. Однако это не единственный существующий ипотечный продукт - далеко не так.
С другой стороны, ипотека с регулируемой процентной ставкой - это то, на что это похоже: процентная ставка может меняться. Вы увидите, что они рекламируются как ARM 5/1 или 7/1 - это означает, что ставка фиксирована на первые пять (или семь) лет, а затем может меняться в зависимости от рыночных условий один раз в год.
ARM немного рискованнее, но у него есть преимущество, а именно, начальная ставка будет ниже, чем ипотека с фиксированной ставкой. Например, предположим, что 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой рекламируется под 4%; ARM 5/1 у того же кредитора может начинаться с 3,5%. Это может означать значительную экономию в течение первых пяти лет и позволить вам претендовать на более крупную ипотеку. Но, учитывая, что процентные ставки со времен Великой рецессии колеблются вблизи рекордных минимумов, справедливо предположить, что через шесть лет вы будете платить больше, а может быть, и немного больше, если вы не продадите или не рефинансируете свою ипотеку раньше. тогда. Вот почему большинство ресурсов для начинающих покупателей жилья подскажут (или даже потребуют) ипотеку с фиксированной процентной ставкой.
О PMI
Причина, по которой любой кредитор хочет, чтобы вы внесли авансовый платеж - будь то автомобиль или дом - заключается в том, что, пока вы не выплатите значительную часть ссуды, они несут большую часть финансовых рисков. Первоначальный взнос в размере 20% гарантирует, что даже если рынок жилья рухнет и стоимость жилья упадет на 10–15%, дом все равно будет стоить больше, чем вложил в него кредитор.
Вот почему, если вы не откладываете 20% или более, большинство кредиторов потребуют, чтобы вы приобрели частную ипотечную страховку или PMI (которая защищает кредитора в приведенном выше сценарии, а не вас).
Существуют разные способы оплаты PMI, в зависимости от кредитной программы - некоторые превращают ее в ипотеку, чтобы она финансировалась в течение 30 лет по немного более высокой процентной ставке, а в других случаях вы можете просто заплатить дополнительно 100 долларов или около того. в месяц по ипотеке (пока вы не достигнете 20-30% собственного капитала в доме). Но даже если вы этого не видите, вы так или иначе заплатите за это.
По словам Бесера, потенциальные покупатели жилья, которые используют ипотечные продукты с низким первоначальным взносом для финансирования, скорее всего, будут платить PMI и / или получат немного более высокую процентную ставку, если они выберут вариант «Страхование ипотеки, оплачиваемой кредитором». При этом многие покупатели жилья впервые обнаруживают, что, когда все сказано и сделано, выплата по ипотеке ниже, чем то, что они в настоящее время платят за аренду.
О баллах
Может быть, вы слышали об ипотечных баллах, и в этом случае вы, вероятно, подумали про себя: какое, черт возьми, имеют отношение баллы к чему-либо? Честный вопрос! По сути, вы можете заплатить больше денег заранее, чтобы снизить долгосрочную процентную ставку.
Один балл обычно составляет 1% от суммы ипотеки. Так, например, по ипотеке на 200000 долларов вы можете заплатить дополнительно 2000 долларов (один балл) при закрытии, чтобы снизить процентную ставку с 4% до 3,5% в течение срока действия ссуды. Этот дополнительный бит будет накапливаться в течение 30 лет, что сэкономит вам десятки тысяч долларов на процентах и снизит ежемесячный платеж. Если у вас есть деньги, они, безусловно, могут того стоить, но покупатели-новички часто испытывают нехватку денежных средств.
Затраты на закрытие
Кстати о наличных деньгах. Первоначальный взнос - не единственное, что вам понадобится для получения ипотеки. Убедитесь, что вы учитываете затраты на закрытие, которые варьируются в зависимости от штата, но имеют тенденцию в среднем около 3700 долларов , и может включать в себя сборы за оформление (комиссия банка за оформление ссуды), сборы инспектора, баллы, страхование титула, гонорары оценщика и адвоката, а также другие случайные сборы. Ваш кредитный специалист должен быть в состоянии предоставить вам добросовестную оценку этих расходов заранее. В некоторых случаях можно заставить продавца оплатить ваши заключительные расходы: в основном они платят комиссию, а затем взимают с вас гораздо больше за дом, поэтому боль распространяется на время вашей 30-летней ипотеки.
Вам также может потребоваться предоплата годовой суммы страховки домовладельцев и налогов на имущество для закрытия, которые будут переведены на счет условного депонирования (то есть банк хранит деньги и оплачивает эти счета от вашего имени в течение года).
То, что вам разрешено, и то, что вы можете себе позволить, может быть двумя разными числами
Наконец, помните, что то, что вы имеете право на ипотеку на сумму 400 000 долларов, не означает, что вы должны покупать дом на 400 000 долларов. Выбирайте целевой диапазон цен на основе удобного для вас ежемесячного платежа - и, если он ниже, чем вы имеете право, просто помните, что у вас есть дополнительное пространство для маневра, если оно вам действительно нужно.
Я обычно говорю покупателям, впервые покупающим жилье, постарайтесь максимально ограничить свой лимит, но при этом чувствовать себя комфортно, делая ежемесячный платеж за жилье, - говорит Прести. Но помните, что ваше домовладение сопряжено с расходами, выходящими за рамки ипотеки: страхование, налоги на имущество, коммунальные услуги и обслуживание могут в сумме тысячи долларов в год .
По словам Бесера, потребители, которые всегда брали в аренду, часто не осознают, насколько дорого обходится владение недвижимостью. Им нужно понимать, что финансирование ипотеки - это только первый шаг. Как только они переедут, им также придется платить налоги, страховку и техническое обслуживание.
В то же время, по словам Прести, часть этих денег вернется к вам в виде налоговых вычетов по ипотечным процентам. И если вы, как молодой покупатель, уверены, что в ближайшие несколько лет будете продвигаться по карьерной лестнице, вам будет удобнее заниматься растяжкой.
Просто помните: ипотека неумолима, и продажа дома - это не то же самое, что расторжение договора аренды. «Вы должны реалистично оценивать цену дома, которую вы можете купить», - говорит Глисон. Ничто не создает большего стресса в семье, чем чрезмерная растяжка дома и неуверенность в том, сможете ли вы вносить платежи по ипотеке. Так что живите в рамках своего бюджета и действительно придерживайтесь его.
что это значит, когда ты видишь 111
